Invertir o no invertir en departamentos es un dilema de muchos. El panorama es complicado no podemos negarlo, ¿lo bueno? Hoy, los departamentos en la Región Metropolitana se arriendan en 10 días, en promedio.
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¿Qué vas a encontrar en este artículo?
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Si eres inversionista inmobiliario o estás pensando en entrar a este mercado es posible que te estés cuestionando seriamente cuáles serán tus próximos pasos, al menos en Chile.
¡Es comprensible!
El país vive un contexto de alzas en la Tasa de Política Monetaria, en un intento del Banco Central por contener la presión inflacionaria, y de restricciones crediticias.
Y si bien, hoy la oferta de créditos de entidades financieras es un poco menos restrictiva que el último trimestre de 2021, la demanda de créditos hipotecarios sigue baja.
¿Las consecuencias? Menor ritmo en las ventas de propiedades, altos precios y alzas en la demanda de arriendos de departamentos.
Sí, tal cual. Quienes antes estaban interesados en comprar hoy eligen arrendar.
En vista de esta situación, la pregunta que te estarás haciendo es: ¿hoy es un buen momento para invertir en departamentos?
La respuesta es: sí, lo es.
-En términos generales:
Depositar ahorros en propiedades sigue siendo una buena alternativa de inversión.
-En términos específicos y ceñidos al escenario actual:
El aumento en los precios de las propiedades conduce a una mayor demanda por arriendos, lo que, a su vez, hace aumentar el valor del alquiler. Según datos del sector, el arriendo de propiedades habitacionales puede asegurar a los dueños una rentabilidad cercana al 5%.
Pero entremos a los detalles y veamos qué está ocurriendo en el mercado inmobiliario.
Crece la tasa de ocupación de departamentos en Santiago
¡Como pan caliente! Sólo en el Gran Santiago hoy los departamentos tardan en promedio 10 días en arrendarse con una tasa de ocupación de 99%, un récord histórico.
Sin ninguna duda se trata de datos sorprendentes.
¿Dónde están las tasas de ocupación más veloces?
En Las Condes, Providencia y Vitacura: 5 días. También en Santiago Centro se muestra con 5 días, aunque en este caso —según considerando datos de distintos actores del mercado— puede tardar hasta 10.
Otras comunas de la Región Metropolitana en las que los departamentos se arriendan con gran velocidad son:
- Estación Central, Macul, Ñuñoa, Independencia y Colina: 7 días.
- La Florida: 7 días (puede demorar hasta 13).
- San Miguel: 7 días (puede demorar hasta 15 días).
- San Bernardo: 10 días.
- Puente Alto y La Cisterna: 15 días.
Este gran interés por el arriendo de departamentos se veía venir.
La tendencia venía gestándose desde 2021, una vez que la pandemia de COVID-19 estaba más “controlada”. Específicamente en septiembre, datos de la industria mostraron que la tasa de ocupación en el segmento de departamentos llegaba a 98,3%.
¿Por qué crece el interés por el arriendo de departamentos?
Algunas causas las adelantamos al inicio (restricciones crediticias, aumentos en tasas de interés, altos precios de venta), pero en el arriendo de departamentos también han incidido condiciones del mercado inmobiliario en general.
Una de ellas es que la construcción y entrega de departamentos se atrasó por los períodos de confinamiento y permisos municipales.
Por otro lado, los efectos de la pandemia en el mercado del trabajo han impedido que una gran cantidad de personas compre y, por ende, decida arrendar mientras tanto. Una situación que coloca aún más trabas para acceder a créditos hipotecarios.
En esa línea entonces, ¿cuáles son los tipos de departamentos más demandados para arriendo?
Unidades de 1 dormitorio y 1 baño y de 2 o 3 dormitorios. Aunque el interés también comienza a extenderse a departamentos más grandes.
¿Baja el precio de venta de departamentos?
Mientras el interés por arrendar departamentos no se detiene, la cantidad de unidades a la venta sube. A marzo de 2022, la industria inmobiliaria sumaba 66.646 departamentos para vender en el Gran Santiago.
Se trata de un 14,6% más que en el trimestre enero-marzo de 2021 y un 3,2% superior que al cierre del año pasado.
Los más de 66.600 departamentos en venta incluso duplican la oferta de hace 8 años (32.963 unidades a fines de 2014).
Si eres inversionista pon atención aquí: la mayor oferta disponible hizo que los precios de venta se redujeran levemente (1,1 en marzo) y que su avance en un año sea de apenas 4,18%.
¡Una buena noticia para los inversionistas inmobiliarios!
Sube el precio de los arriendos de departamentos
Los dueños de departamentos están aprovechando el impulso en el mercado del arriendo para aumentar los precios.
Entre julio y septiembre del año pasado, el valor promedio del alquiler de departamentos subió 22,6% respecto del trimestre inmediatamente anterior, llegando a las 21,2 UF. Este fuerte incremento se explicaba por el menor stock de departamentos comúnmente arrendados (con una superficie útil de 68,1 metros cuadrados en promedio).
Dicha situación trasladó el interés hacia las unidades más amplias y por consecuencia trajo un aumento en el precio promedio del arriendo.
Esta situación no ha cambiado en 2022. Estudios del mercado muestran que, en el último mes, los precios de los arriendos de departamentos registran aumentos de entre 15% y 25%.
Y no hay indicios de que la situación se vaya a revertir en el próximo tiempo.
Consejos para inversionistas inmobiliarios
Si estás dando tus primeros pasos como inversionista inmobiliario, ten en cuenta los siguientes consejos cuando decidas lanzarte a la compra de departamentos o cualquiera otra propiedad.
1. Estudia la zona en la que se emplaza la propiedad
Ten presente las características del sector, la conectividad y medios de transporte, índices de delincuencia del sector, nivel de seguridad, desarrollos urbanos, tipos de servicios y cercanía (colegios, hospitales, comisaría, centros médicos).
En pocas palabras, estudia todos los aspectos relacionados con la plusvalía y la rentabilidad. ¿Son acorde a lo que deseas?
2. Vacancia del sector
Con relación al punto 1 es importante conocer la vacancia y tasa de ocupación del sector. Estos datos son indicadores esenciales para determinar precios a mediano plazo.
3.Valores de los arriendos reales o artificiales
Ten presente que los precios de los arriendos podrían ser fruto de situaciones puntuales. Por lo tanto, desde Médicos Invirtiendo te recomendamos siempre cotejar los precios de inmuebles similares en la zona en la que estás cotizando.
4. Estado del inmueble
Ya sea una nueva o usada revisa cuál es el estado en el que se encuentra la propiedad.
El motivo es simple: las remodelaciones (incluidas ampliaciones) que hagas a futuro impactarán en la rentabilidad y también en otros gastos como pueden ser los gastos comunes o las contribuciones.
Si estás pensando en invertir en departamentos y necesitas una asesoría inmobiliaria, contáctate con nosotros.
Somos especialistas en lo que no eres especialista.