Tras el freno en 2021 a la oferta de créditos hipotecarios a 30 años, en 2022 estos instrumentos vuelven a aparecer. Pero ¿por qué desaparecieron? ¿Qué tan conveniente es tomar un hipotecario a largo plazo?
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¿Qué te parecen los créditos hipotecarios a 30 años? Las opiniones —como en todo orden de cosas— siempre están divididas.
A la hora de invertir en una propiedad:
- Están los que prefieren tomar un crédito hipotecario a plazos más acotados y asumir cada mes dividendos más altos para salir antes de la deuda y pagar menos intereses.
- Al otro lado están los que evalúan comprar una nueva vivienda o invertir para arrendar mediante hipotecarios a largo plazo.
Cierto. Con un crédito a 25 o 30 años se termina pagando más por el préstamo —es cuestión de revisar el CAE (Carga Anual Equivalente) para que lo notes—, pero el pago de los dividendos mensuales se soporta mejor.
Si formas parte del segundo grupo, entonces eres de los que aplaude la reaparición de los créditos hipotecarios a 30 años en la oferta de las principales entidades bancarias del país.
2022 comenzó con pocas probabilidades de un regreso de estos productos.
José Manuel Mena, presidente de la Asociación de Bancos (ABIF), decía en febrero a Pulso PM de La Tercera: “Volver a los 30 años (de plazo en hipotecarios) va a necesitar una agenda específica de trabajo”.
¿Qué pasó con los hipotecarios a 30 años?
Para entender las razones que tuvieron los bancos para dejar de ofrecer este tipo de hipotecarios hay que retroceder un año.
2021 fue complicado. Echó por tierra los planes de quienes pensaban invertir o comprar una propiedad a 30 años. En el último trimestre, los bancos limitaron su oferta a créditos a 20 años plazo y privilegiaron las tasas variables por encima de las fijas o mixtas.
¿Por qué?
Las condiciones del mercado argumentaban.
Si bien, había varios motivos (incertidumbre política y el cambio de posición en la política monetaria del Banco Central) el principal factor se relacionaba con los retiros del 10% de los fondos de pensiones.
Esto obligó a las AFP a vender activos para poder pagar los fondos solicitados por los cotizantes.
En el mercado local, las administradoras de fondos de pensiones son las grandes compradoras de deuda a largo plazo (bonos de compañías que buscan financiar proyectos de infraestructura, así como bonos de empresas, gobiernos y bancos).
Así fue como en ese contexto, cuando lo bancos —así como empresas y el Fisco— emitían deuda, las AFP no compraban. No les convenía comprar bonos que duraran 30 años, cuando lo que necesitaban en ese momento era liquidez.
Un duro golpe para los bancos, pues por consiguiente tampoco podían financiarse a plazos tan largos.
¡Ese era el problema!
Por lo tanto, las entidades bancarias comenzaron a limitar la oferta de créditos hipotecarios.
Beneficios de los créditos hipotecarios a 30 años
“Después de la tormenta viene la calma” reza el popular dicho. En 2022 bajaron las presiones sobre el mercado, mejoraron las condiciones de financiamiento a largo plazo para la banca y con ellas regresaron los hipotecarios a 30 años.
¿En gloria y majestad? No tanto así. Más bien es un regreso cauteloso.
De acuerdo con simulaciones en ComparaOnline, Bci, Scotiabank, Consorcio, Itaú y Security son los que “se atreven” a ofrecer un crédito a 30 años con un pie de 10% para una propiedad de 2.000 UF (sin contar a BancoEstado que nunca eliminó los créditos hipotecarios a un plazo de 30 años).
- ¿A cuánto asciende el valor del dividendo?
Para la simulación antes efectuada —con un financiamiento del 90% del valor de la propiedad— los dividendos parten en los $311.437.
- Ventajas
Un instrumento que permite pactar una deuda a 30 años permite obtener mejores condiciones de compra. ¿De qué se trata esto?
- A mayor plazo en los hipotecarios, el valor de la cuota de dividendo es menor. Esto, por supuesto, alivia el presupuesto mensual de las personas.
- Permite a inversionistas acceder a viviendas de mayor valor.
¿Es conveniente tomar un crédito hipotecario ahora?
Antes de embarcarte en un crédito hipotecario tienes que saber que las tasas de interés siguen altas, por tanto, el crédito es más caro.
Hace un año la tasa de interés de los créditos para la vivienda se situaba en 2,36%. Los datos más recientes —Informe de Estadísticas Monetarias y Financieras del Banco Central— muestran que, pese a su retroceso respecto de marzo, en abril llegó a 4,4%.
Entonces, ¿es conveniente tomar un crédito hipotecario en este momento?
Si las tasas de interés del mercado financiero están bajas siempre será un buen momento.
No obstante, una alternativa es optar por un financiamiento con tasa variable y estar atento a cuando bajen para que refinancies la deuda con condiciones crediticias óptimas en la misma entidad bancaria o en otra.
¿Cómo conseguir un crédito hipotecario? Requisitos
Los perfiles menos riesgosos siempre tendrán mayores opciones de conseguir un crédito hipotecario. En la actualidad, los principales requisitos son:
- Profesionales jóvenes, que no superen los 37 años.
- Con contrato indefinido.
- Trabajadores independientes deben llevar 1 o 2 años en su actual actividad (requisito depende de la entidad financiera).
- Idealmente que no tengan lagunas previsionales.
- Buen historial financiero, capacidad de pago, nivel de endeudamiento y carga financiera.
Un dato: la renta media per cápita de los tomadores de créditos hipotecarios en Chile llega a $1.152.000, según estudios de la industria inmobiliaria.
Una alternativa menos conocida: las mutuarias
Los bancos no son las únicas entidades que ofrecen créditos para la vivienda. ¡También están las mutuarias!
¿Qué son las mutuarias?
Las mutuarias son instituciones —ligadas a las compañías de seguro e inscritas en la Comisión para el Mercado Financiero— que proporcionan créditos provenientes generalmente del traspaso de fondos de las rentas vitalicias.
Estas entidades no han dejado de ofrecer hipotecarios a 30 años.
Y si bien, suelen ofrecer tasas de interés ligeramente mayores que los bancos, en vista del panorama actual hoy la diferencia no es tan grande. Expertos del mercado las sitúan solo 0,5% por encima.
Ventajas de adquirir un crédito hipotecario con una mutuaria
Si se requisitos se trata, las mutuarias son más flexibles (menos trámites) y rápidas para otorgar un crédito para la vivienda.
Tampoco solicitan abrir otros productos, como puede ser una cuenta corriente o tarjeta de crédito, y sus costos operacionales son menores.
Consejos finales
Cotiza las diversas ofertas que existen para financiar la compra o inversión en una vivienda tanto en bancos como en mutuarias, busca una asesoría correcta y selecciona la mejor opción de acuerdo con tu capacidad financiera.
Considera que las deudas hipotecarias mensuales sean inferiores al 35% o 40% de tus ingresos.
Y si buscas lanzarte a la inversión inmobiliaria, ¡aquí te estaremos esperando!